自2019年双限全面明确以来，杭州楼市经历了一轮无需争论的产品力滑坡，至2022年末时，产品力衰退达到了峰值。

产品力衰退的具体展现，可以通过外立面、公区、装修等子项非常直观的感知到。

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比如外立面。除余杭、临平的重点区域外，2022年的大部分刚需、刚改楼盘都完成了涂料化，改善的涂料立面比例急剧上升，豪宅从石材直接降级到三面铝板。

装修也不例外，不仅用材低廉，配置低的更是“不堪入目”，相当部分改善新盘甚至连客厅背景墙、玄关柜都没有。

豪宅也仅仅只是在地面铺装用材、背景墙等最为明面上的配置项做出一定升级，地面从地砖改为石材、配上简略的背景墙等。

△钱江新城实景图 | 摄影：KE

一切缘由都来自于市场要素的改变。

首先便是双限。巧妇难为无米之炊，房地价差的极致压缩，房企只能以高周转、低质应对，即使是一些有追求的房企也只能保持一定的下限。

市场热度则是其次，在倒挂的支持下，品质让位给收益，房子本身的好坏不再是买房最核心的考量。

盈亏平衡线上下徘徊且不愁卖新房，用脚想都能想出来，这样的房子会是怎样的，房企在这样的市场环境下又会如何做产品。

所幸，2023年会是杭州楼市产品力的又一次转折。

原因很简单，2021年下半年以来，两年多的时间中，杭州楼市的重大市场要素再次发生了显著的变化，尤其是市场热度的大转向。

卖房子在外围及腰部板块开始成为一件难度越来越高的事。

而开发商决定不了市场，只能决定房产品的质量，以此增加市场竞争力，在不断萎缩的需求池中抢到更多的份额。

再者，房地价差也开始悄然的发生变化，出地主体通过降低楼面起始价、或土地低密化等手法，给拿地房企预留更多的房地价差。

△月依星河实景图 | 摄影：KE

加上定品质在更大范围的铺开，比如设定架空层、楼幢门厅装修标准等，新房品质在监管之下再次得到一定程度的加强。

于是在更细致的开发要求、更宽松的开发空间和市场竞争的综合环境下，房企有条件也有动力去做好产品，特别是市场竞争的推动力。

一个良性的市场，适度竞争必然可以推动产品的提升，杭州早期的房产市场就是如此。

只有充分竞争，我们才能看到绿城、滨江、大家、杭房、南都、郡原的优秀作品在千禧年后百花齐放，让我们至今还在回味那个年代。

近的也有杭州刚需产品的集体提档，兴耀、绿城、滨江、星创在东湖新城、大江东、瓶窑、翁梅等板块领衔加速内卷。

△云珹府健身房实景图 | 摄影：KE

铝板、铝线条在外立面的大量应用，景观水系大规模下放，甚至部分楼盘还配备了露天泳池（嬉水池）、会所等豪宅级配套。

内装则加背景墙、玄关柜、嵌入式冰箱，虽然配置的规格有限，但不得不说，2023年房企们真的开始用心造房子了。

接下去，刚需产品惊喜并不会止步，金地等房企准备再次扩大市场内卷水平，2万级产品4万+气质并非不可能。

刚改不逞多让，典型的是建发云熙、湖翠云来府等项目。

云熙拿出的107四房至今还吸引着相当多的购房者和房产从业者一探究竟。一步阳台、大面积玻璃铝板立面、建发式大门、下沉式会所、中式园林景观等越级配置琳琅满目，夸张的简直不像一个3万级新盘。

△建发云熙实景图 | 摄影：KE

市场因此也给予了相当的反馈，当3万级顶级板块——勾庄都开始逼近流摇时，云熙愣是凭借着综合产品力拿下500+登记！完全可以算得上如今3万级的顶流表现。

湖翠云来府呢？

大面积玻璃铝板的公建化立面、酒店式的入户大堂、还有下沉式会所、三个大面积景观水系、拉满的窗墙比等亮点让人很难相信这是个2字头项目。

△湖翠云来府实景图 | 摄影：KE

市场同样给予了其优秀产品力充分的正向反馈，450万+的总价，在临平却意外摇起来了，且顺利去化。

改善项目相较于刚需及豪宅产品，整体市场亮点反而不多，道理也不难理解：

当下改善地块的房地价差相对较小，且改善楼盘普遍去化预期尚可，那么在有限的空间内拿出一个有些许亮点的楼盘既能保证销售、也能保障开发收益率，开发商自然没有太大动力提升产品档次。

此时好产品的出现与否，和开发商的良心就直接正相关。

有追求的开发商尽量还是会保证产品下限，没有什么追求的开发商大概率就选择平平而过。

前者的代表有紫映云来府、锦上湾、澄虹府等同价位内较为突出的项目。

层次再高一些的豪宅，在市场总体趋冷和房地价差更加可观的条件下，做好产品的动力总体是最强的，典型的板块就是钱二。

细看2023年的亮点楼盘，钱二占据了相当比例，好卖的项目身兼房企大品牌的重任，相对难卖的项目则必须提升产品力增加竞争力，于是就出现了整体都表现出一个相对高品质的结果。

近期建设公示的钱二绿城地块便是极好的案例。

△绿城钱二公示效果图

该地块为绿城首入钱二，同时地块紧贴钱塘快速路，也不处于钱二西段的中心区域，总体有一定的市场压力，也肩负着绿城品牌在高能板块的延续，产品力预估一定不会差。

事实也是如此。

根据公示图纸及效果图，绿城钱二项目在南侧主出入口配置了大体量的廊架，横贯整个南向展示面，预估会有大量楼盘亮点在此铺陈，主出入口还嵌套着一个下沉式空间（预计是会所），小区内部甚至设置了连接所有楼幢的廊架，预留了大概率可改造成风雨连廊的余地。

△绿城钱二公示效果图

立面则以大面积玻璃为主，还是全落地形式，颇有壹号院的气质，架空层更高达5.6m！

如果这些主要配置能够全部落地，那么该盘属于近年非常少见的高规格豪宅，也意味着绿城有望在钱二打造一个产品层面的标杆项目。

当然，以上项目纵使在现阶段属于同价位的优秀作品，但限价毕竟还是一个套在头顶的紧箍，限价不破，曾经的真正作品级楼盘很难再现。

如今的所谓产品力再度回归，也只是保证了一定的下限。

△仁恒滨江园实景图

蓝色钱江、滨江园、诚园、留香园、涌清府、金茂府等优秀之作，依旧会是同区域新房的仰望对象。

但无论如何，丢失最引以为傲的产品力，走偏了数年的杭州楼市，终究开始了艰难的回归之路。

只有当铝板、背景墙、水系这些曾经的标准项，不再成为新房的重点产品营销卖点，那时的杭州楼市或许才算达到另外一个高峰。

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文/KE  编辑/KE

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